Approfondissez vos connaissances sur les clefs du succès pour l'achat d'un bien immobilier de rendement locatif, avec votre PARTENAIRE IMMOBILIER Valaisan.
Ce module devrait vous ouvrir les yeux sur ce que vous devrez considérer pour rencontrer le succès dans vos investissements immobiliers.
Aujourd'hui, 15 à 20 % des hypothèques qui sont créées, le sont pour financer un objet à but locatif. C'est le signe que l'investissement locatif reste rentable dans certaines conditions.
L'investissement dans la pierre n'est pas une démarche anodine et peut encore permettre de gagner de l'argent tout en gérant son risque locatif. Les rendements bruts moyens annuels attendus par les investisseurs lambdas tournent souvent autour de 5%. Ces dernières années, le renchérissement du coût de la construction tend à faire baisser ce pourcentage vers 4%. Pour parler d'un cas extrême tel que Genève, celui-ci est actuellement à une moyenne de 2.25%.
Pour compléter votre information il faut définir le pourcentage de rendement locatif à partir duquel l'investissement sera considéré comme attractif. Vous pouvez considérer que en dessous de 3% de rendement, vous ne devez pas investir. Par contre à partir de 6% de rendement brut annuel l'objet immobilier " pourrait " commencer à devenir une opportunité d'investissement cohérent. Une expertise complète du bien accompagnée d'une étude de marché sera de bon aloi pour éviter toute déconvenue.
La renta.* Brute sera égale au Loyer sur 11.5 mois (charges comprises) / Prix d'achat (incluant les frais annexes) X 100.
Pour le loyer annuel, nous allons être prudent et décompter 15 jours de vacance locative, ce qui va nous donner un revenu sur 11.5 mois. Concernant le prix d'achat, il faut y adjoindre les frais de notaire, d'agence et éventuels travaux de remise au goût du jour.
Il n'est pas rare que les professionnels n'incluent pas les frais d'acquisition et ou de travaux pour ainsi vous présenter des pourcentages de rendements locatif plus attractifs que la réalité.
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| CHF 375'000 | ||
|---|---|---|
| CHF 75'000 | ||
| CHF 10'000 | ||
| CHF 19'500 | ||
| 5.07% | ||
| CHF 3'875 | ||
| CHF 15'675 | ||
| CHF 4'650 | ||
| CHF 977 | ||
| CHF 10'048 | ||
| 13.40% | ||
| 2.67% |
FP* : Fonds Propres, PA* : Prix d'Achat
Le calcul de rendement brut est un premier indicateur, mais ce n'est en aucune manière celui qui va réellement permettre de prendre une décision d'achat.
En voici d'autres :
• L'enveloppe globale du prêt accordé, tu considéreras
Nous partons du principe que le 80% du montant doit venir du partenaire financier pour profiter en plein de l'
• La vacance locative, tu ne négligeras pas
Couramment, un emplacement centré va être recherché et plus cher qu'un objet d'une zone périphérique. L'objet "centré" offrira forcément moins de rendement parce que plus cher. Par contre son taux d'occupation sera voisin de 100%. Un objet moins bien situé sera moins cher à l'achat et en contre-partie pâtira d'une potentielle vacance locative. Sur le papier, la vacance sera pondérée à 15 jours par an et dans les faits le bien pourrait en souffrir beaucoup plus que cela. Le rendement pourra donc être fortement impacté d'un choix d'emplacement inapproprié.
• La classification du bien, tu prendras en compte
Une petite surface offre un meilleur rendement qu'une grande surface. Le « Turn-Over » y est aussi plus important. Comptez 1 changement de locataire par an pour un studio. Les grands objets seront moins rentables, mais une famille nombreuse sera beaucoup plus stable qu'un étudiant.
• L'indice de tranquillité (IDT), tu calculeras
Plus celui-ci est petit, moins vous avez consacré de temps pour la bonne marche de l'objet loué. C'est bien sûr ce que recherche un investisseur. Nous vous recommandons donc de choisir un objet ni trop petit (studio) ni trop grand (maison ou autre appartement de 200 m²). L'appartement de 2.5 pces à 3.5 pces est idéal. Pour préserver son IDT bas, il sera également primordial de régler chaque problème que le locataire pourrait vous soumettre. Ceci pour plusieurs raisons : 1. le bien-être du locataire 2. garder un objet en très bon état pour éviter toute décote concurrentielle ou lors d'une revente.
• À la revente, tu penseras
Vous devrez également vous intéresser à la liquidité de l'objet sur le marché de la revente. Va-t-il se revendre dans un délais raisonnable ? Parfois avec un marché tendu, les délais de vente peuvent prendre beaucoup plus de temps. Les studios sont plus à même de se vendre plus rapidement que les très grands objets immobiliers. Le point sur la plus-value potentiel sera à intégrer. Si vous achetez un objet de qualité de surcroît un peu en dessous de sa vraie valeur, vous mettrez toutes les chances de votre coté pour faire le cumul de la Rente et de la Plus-Value. Suivant les régions, les promoteurs auront beaucoup trop construits, ce qui induira une baisse de la demande et mathématiquement à terme, des prix de revente. Dans ce cas de figure, vous pourriez ne pas retrouver votre mise de départ (il faut quand même raison garder et ne pas partir dans des extrêmes).
• Les frais d'entretien, tu provisionneras
Il faut distinguer les biens semblables en lieux différents. Un à la campagne et l'autre en centre d'une grande ville. À la campagne vous aurez de meilleurs rendements parce que l'objet est moins cher. Sauf si des travaux importants devaient venir par la suite. Certains travaux sont redondants et il est difficile d'y échapper. Refaire un appartement en centre ville ou à la campagne coûtera relativement le même prix. Par contre, de combien sera la différence de loyer pour la même rénovation respectivement pour chacun des biens ? Nous recommandons de provisionner un budget pour les frais d'entretien du bien avec la création d'un compte dédié, si tant est que ce ne soit déjà organisé dans le cadre d'une PPE (propriété par étage).
• La réserve locative, tu n'ignoreras pas
Un objet immobilier pourrait sembler cher de prime abord, mais s'il offre la possibilité de pouvoir se transformer à coût raisonnable et ainsi d'augmenter les revenus locatifs futurs, alors sa valeur résiduelle sera plus grande. Agrandissement, division, colocation et location courte durée sont autant de possibilités.
Conclusion :
Nous vous recommandons de jauger la bonne affaire sur son Cash-Flow positif (trésorerie générée). Le cash-flow est la différence entre tous les coûts générés par la détention du bien et le loyer demandé.
C'est le bénéfice net après impôts.
Loyer brut (charges inclues) - charges - impôts - taxes - remboursement d'emprunts et intérêts - assurances = cash-flow.
Vous ne devez jamais acheter un bien immobilier avec un cash-flow négatif. Si vous investissez dans des biens rentables tout de suite, alors vous garderez votre crédibilité auprès de votre organisme prêteur et l'affaire suivante sera forcément plus facile à négocier avec celui-ci.
Votre objectif est donc d'avoir un Cash-Flow positif immédiatement.
Plus les biens auront des prix élevés, plus vous aurez du mal à respecter cette règle.
Nous couvrons, 
Vous avez assurément un de vos proches qui cherche à acheter ou vendre son bien immobilier. Contactez le pour lui faire part de ce sujet d'importance afin qu'il en prenne lui aussi conscience ou tout simplement transmettez lui le lien de cette page.
Il est fort probable qu'il vous en soit très reconnaissant.
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nous répondrons avec plaisir 24 / 7
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