Accroissez votre savoir en appliquant quelques principes éprouvés par votre PARTENAIRE IMMOBILIER Valaisan.
Nous vous révélons maintenant la façon d'optimiser vos investissements immobiliers à dessein de rendement.
Vous avez maintenant les capacités et la volonté d'entrer dans le milieu enviable des investisseurs privés, sans avoir à rougir devant les poids lourds du secteur.
"Cash Flow" : Flux de liquidités
Le mot "Cash-Flow" est employé dans le jargon de l'immobilier de rendement. C'est la désignation des mouvements des disponibilités financières entre entités ou au sein de la même entité. Son calcul permet de quantifier à un instant T, la bonne ou mauvaise santé financière d'une situation, d'un ménage ou autre entreprise.
Quel usage dans le domaine immobilier ?
Lors d'un placement immobilier, il sera judicieux, au préalable, d'opérer à un calcul de Cash-Flow. Il permettra de mettre en exergue les potentialités favorables ou défavorables de l'entité.
Il s'agira de définir si une provision peut être réalisée une fois l'ensemble des charges payées. Pour tout placement immobilier, nous recommandons cette analyse qui devra conclure sur une notation positive. De sorte que votre investissement sera immédiatement rentable et autofinancé.
Les notions basiques sur le placement immobilier
Le placement de capitaux dans l'immobilier consiste à devenir seul propriétaire ou en copropriété. Plusieurs objectifs peuvent en être la raison tels que : la R1*, la R2* ou le rendement locatif. L'immobilier est le moyen le plus accessible au commun des mortels pour se constituer un très joli patrimoine sans avoir fait de grandes études et ainsi devenir millionnaire et pourquoi pas multi-millionnaire. Toutefois pour en arriver là, certaines règles devront être mises en application avec la plus grande rigueur.
De multiples catégories de placements immobiliers matériels et immatériels :
Si vous avez un projet de capitalisation immobilière de rendement, divers placements s'offrent à vous. Votre démarche peut s'orienter vers l'achat de surface pour mettre en location ou par l'achat de parts de SI* spécialisée dans la gestion de parcs immobiliers avec distribution de dividendes.
On peut distinguer plusieurs modèles de location :
• Location longue durée commerciale
• Location longue durée résidentielle
• Location courte durée touristique
Location de surfaces commerciales :
Placer son argent en achetant un local commercial comporte des risques. Avec une économie
du 2.0, il fait sens de ne plus avoir de pas-de-porte pour faire un business. Les ventes sont de
plus en plus dématérialisées et les commerces ferment les uns après les autres. Ceux qui res-
tent ont souvent de la peine à régler leur loyer.
Pour investir dans ce modèle tout en évitant des déconvenues, il faudra privilégier des locataires avec une grosse enseigne "Too big to fail" ou du service à la personne à forte valeur ajoutée qui ne peut être dématérialisé : médecin, kiné, dentiste etc...
Location résidentielle longue durée :
Ce modèle est certainement le plus répandu parce que le moins contraignant. L'achat d'un bien déjà existant ou la mise en construction d'un bien destiné à la location nue restera 
Location courte durée (touristique) :
L'investissement dans un lieu touristique devra se situer dans une zone stratégique à forte valeur ajoutée touristique. Cela sous-entend, de par le fait, un coût d'achat plus élevé.
Nous tenons à vous rendre attentif que la moyenne d'occupation annuelle pour ce genre de location est de 9 à 12 semaines. Peuvent s'y ajouter les caprices de la météo et venir encore dégrader cette moyenne. Il sera donc très compliqué d'obtenir un niveau de rentabilité suffisant pour avoir un Cash Flow Positif. Cette démarche sera donc plausible dans le but de pouvoir y séjourner soit-même à bon compte. Sinon, privilégiez un investissement de location à longue durée en plaine.
Vous avez la possibilité d'acheter des actions ou des fonds d'investissements qui vous dégageront des intérêts chaque année sans avoir à vous en occuper. Ces titres adossés à de l'immobilier réel, bien souvent des locaux commerciaux et bureaux, sont détenus par des SI* ou fonds.
Ceux qui ont une aversion contre le système boursier, devront s'écarter des actions pour éventuellement se positionner sur les fonds. Au jour ou les taux d'intérêts sont négatifs, un placement dégageant un rendement positif sera notoire.
Le rendement des actions est bien souvent plus attractif que celui des fonds.
Les fonds ont un cadre de loi plus restrictif que les SI*, qui les contraint à ne pas avoir plus de 1/3 de la valeur des biens qu'ils détiennent en placements par autrui (donc plus sûr). Leur politique d'investissement sera souvent plus prudente avec l'achat du bien et sa conservation.
Les SI* n'ont pas ces obligations et affichent des rendements d'intérêts supérieurs mais avec des taux d'endettements plus importants. Le risque sera donc accru.
Abordons maintenant le sujet de l'importance de connaître le Cash-Flow d'un bien immobilier.
Pourquoi le Cash Flow serait un vecteur de croissance immobilière ?
Tout professionnel de l'immobilier ou assimilé, se doit d'effectuer un calcul de Cash Flow actualisé, avant d'entreprendre un investissement. Le minimum qui pourrait être retenu par un acheteur est un constat d'équilibre entre les flux financiers. Il sera facile à comprendre que ceux qui réussissent dans le domaine immobilier, sont ceux qui vont savoir mettre leur argent dans biens immobiliers qui rapportent de l'argent chaque mois. Pour eux l'avenir est plutôt rose avec la constitution ou le renforcement de leur fortune personnelle.
Nous pouvons distinguer plusieurs natures de Cash Flow.
Basiquement : il y a le Cash Flow positif ou négatif.
Il faudra privilégier un Cash Flow positif.
Le flux de liquidités positif :
C'est un solde positif entre les recettes et les dépenses créé par le fonctionnement d'une entité. Le bien analysé sera alors un actif. C'est bien ce vers quoi il faudra tendre pour garder la confiance que met votre banquier(ère) en vous. Si vous êtes en mesure de lui prouver la pertinence de vos investissements, il sera bien plus enclin à vous prêter de nouveau.
Le flux de liquidités négatif :
C'est un solde négatif entre les recettes et les dépenses, créé par le fonctionnement d'une entité. Le bien immobilier deviendra un passif qui grèvera vos comptes ou votre ménage privé car vous serez obligé de remettre de l'argent au pot chaque mois.
La gestion d'un bien immobilier est ainsi faite qu'il y a bien plus d'investissements qui généreront un passif plutôt qu'un actif. Alors votre partenaire financier sera bien moins prédisposé à vous prêter de nouveau.
Si vous avez une vision de fructification de votre investissement immobilier, donc de votre argent, il sera primordiale de réaliser une projection réaliste sur les entrées et sorties comptables en tablant sur un solde s'établissant au dessus de zéro. Vous devez savoir que seuls les investisseurs les plus attentifs sont en mesure d'acheter de l'immobilier à cash flow positif. C'est à la portée de tous, mais rares sont ceux qui appliquent l'analyse préalable.
En partant sur de telles bases, vous savez que vos fondamentaux seront bons et l'avenir assuré.
Une fois propriétaire et après un certain temps, des capitaux vont naturellement êtres excédentaires sur votre compte dédié.
Quelles recommandations pouvons-nous vous apporter à ce stade ?
L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité, et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde
(Franklin D. ROOSEVELT)
Les possibilités sont connues :
• La thésaurisation*
• En jouir en vous accordant des dividendes ou un revenu complémentaire
• Votre trésorerie peut devenir une mise de fonds propres en vue d'un nouvel investissement immobilier. Les nouveaux intérêts qui en découleront seront alors des intérêts composés, générateurs de création de richesse anticipée
Thésauriser :
Cette stratégie sera légitimement mise en application par les plus prudents. En agissant de la sorte, ils se prémuniront contre les imprévus et pourront faire face à des dépenses inopinées.
Vous le savez, investir dans un bien immobilier c'est aussi être conscient qu'un entretient régulier de l'objet sera inéluctable. Rafraîchissement, remise en état, mise aux normes du jour, telles seront les interventions qui pourront vous incomber et dont vous aurez la charge.
S'attribuer des dividendes grâce au Cash Flow :
Mettre du "beurre dans les épinards" : voilà qui pourrait réjouir le plus grand nombre avec pour conséquence une amélioration de son quotidien.
Ce peut être un bon complément de revenus, lorsque la rémunération salariale n'arrive plus à subvenir aux charges courantes ou nouvelles (payer des études à ses enfants ou affronter la maladie avec plus de confort).
Réinvestir l'excèdent de trésorerie avec un nouvel achat immobilier :
Puisque vous savez maintenant investir dans les objets immobiliers à Cash Flow positif, vous décidez de réitérer l'aventure en vous enrichissant d'une nouvelle expérience. Ce sera d'autant plus facile que votre partenaire financier; fort du première achat pertinent, sera encore plus enclin à vous financer.
Les nouveaux intérêts qui en découleront seront des intérêts composés, générateurs d'une création de richesse anticipée. (Attention la vie d'investisseur n'est pas un long fleuve tranquille et la vigilance sur une rentabilité, un état général ou un emplacement sera toujours de mise)
rendement négatif ?
Si vous deviez acquérir un objet immobilier pour lequel il
faudrait débourser durablement plus d'argent que son ren-
dement locatif, alors ce serait clairement une mauvaise af-
faire. Le bilan comptable serait en perte, et si rien ne de-
vait être entrepris pour y remédier par divers techniques,
vous auriez loupé votre objectif.
Dans ce cas, votre achat serait dénué de tout bon sens et
vous auriez prétérité votre image d'investisseur auprès de
tout partenaire financier. Pour ces raisons, nous vous re-
commandons de ne pas acquérir un tel bien.
Flow défavorable ?
Pour éviter toute déconvenue ultérieure suite à un achat
immobilier, vous devrez faire le point sur la situation de
vétusté de l'objet convoité, avoir accès aux comptes de
charges et chiffrer par anticipation les travaux ou entretiens courants qui seront à prévoir. Un investissement locatif demande à garder le contrôle des dépenses sans faire de concession sur l'entretient normal de l'objet.
Votre "étude de marché" tiendra aussi compte de l'intérêt que peut susciter l'objet auprès de locataires potentiels afin dévaluer le loyer à la hausse ou à la baisse.
La méthode de calcul du Cash Flow :
Plusieurs manières sont possibles.
Celle qui est le plus couramment employée quantifie la balance des entrées financières annuelles et de ses sorties. Les entrées d'argent sont qualifiées de positives et les sorties d'argent sont qualifiées de négatives. La différence de ces flux est appelée Cash Flow. Le modèle de calcul par Cash Flow sera un des paramètres à prendre en compte, mais ce ne sera pas le seul.
La méthode de la thésaurisation :
Coupler un apport personnel important (vos économies) avec un objet immobilier à Cash Flow positif sera un très bonne entrée en matière pour opérer un placement très rentable. Une stratégie optimum passera obligatoirement par la création d'une hypothèque auprès d'un partenaire financier. Le loyer encaissé mensuellement viendra couvrir en intégralité les frais hypothécaires, les autres charges courantes, la constitution d'un fond de rénovation et un solde positif appelé Cash Flow positif.
Ces principes permettent d'avoir des bases très solides pour rencontrer le succès dans vos investissements immobiliers. Toutefois, contrairement à ce que l'on pourrait penser, ce sera bien le Cash Flow qui aura la plus grande puissance pour accélérer vos projets immobiliers. Et oui, statistiquement votre application méthodique à épargner sera bien entendu très louable, mais toutefois moins puissante qu'un parfait calcul de Cash Flow positif lors d'un achat.
Pour votre achat immobilier, nous vous recommandons de mettre en application se calcul de Cash Flow. Si le résultat devait être négatif, passez votre chemin et renoncez à cet achat. En choisissant un bien générant un Cash Flow positif immédiatement, vous ne dépenserez pas votre énergie en cherchant à inverser une tendance négative en tendance positive avec une revalorisation. Et par la même, vous n'y laisserez pas une partie de vos précieuses économies durement gagnées.
Il vous faudra effectuer un cahier des charges avec les paramètres importants pour votre achat de rendement locatif, effectuer une analyse détaillée du marché du jour, pour ne retenir que quelques biens (cinq par exemple). Pour les biens retenus, vous allez consacrer du temps à la visite et n'en retenir que trois, pour ces trois, faites une analyse du Cash Flow et finissez par ne garder que le meilleur Cash Flow positif.
Les autres secrets pour avoir du succès sont l’allongement de la période de remboursement du prêt hypothécaire et de pousser le curseur des acquisitions.
Ce n'est pas une mince affaire que de dénicher un objet immobilier duquel le loyer généré pourrait rembourser le capital emprunté, les intérêts et engendrerait du Cash Flow positif.
Un objet déjà loué reste idéal car il ne permet pas de fantasmer un prix de loyer, mais bien un prix réel de marché.
Si le loyer devait être de CHF 1'350.- , le remboursement mensuel du capital sur 20 ans de CHF 708.-, des intérêts de CHF 105.- et des charges de CHF 208.- pour un total de CHF 1'021.-, alors le Cash Flow positif serait de CHF 329.-. Dans ce cas de figure, l'achat serait recommandé.
Trouver un tel objet est difficile, mais cela existe. Pour y arriver vous devrez être opiniâtre et surtout ne jamais agir dans la hâte.
Prolonger la période de remboursement :
En allongeant votre remboursement d'hypothèque de 20 à 25 ans, par exemple, vous allez naturellement diminuer votre remboursement de capital. Même si le montant de vos intérêts va grandir un peu, il sera largement compensé par l'augmentation notoire de votre Cash Flow et rendra l'opération attractive.
Cette façon de faire largement testée et approuvée est destinée au personnes qui ont un certain flegme.
Accroître son parc foncier :
En réinvestissant dans un nouvel achat foncier à Cash Flow positif, vous montrez en puissance et gagnerez en crédibilité. Attention de bien rester objectif et de ne pas vous griser par vos succès. Un seul mauvais achat avec Cash Flow négatif et tous vos efforts précédents pourraient être annihilés.
Donc, nous vous recommandons de ne pas vous engager si vous deviez avoir un doute sur un projet aventureux.
La première chose est de savoir ou en est le Cash Flow de l'objet immobilier convoité. Pour cela un calcul s'impose. Définissez une stratégie atteignable avec des échéanciers ou l'amélioration du bilan pourra être quantifiée. Ne vous surexposez pas en terme de charge hypothécaire.
Le réinvestissement du fruit de votre résultat opération positif permettra de générer cette fois des intérêts composés (l'aboutissement ultime).
Ceci sera la démonstration de votre sens très développé des affaires, (celles ou on dit le plus souvent NON que oui) fruit de votre persévérance inébranlable et surtout d'une organisation hors pair.
Conclusion :
En mettant en application ces quelques règles, vous pourrez améliorer votre futur d'une façon notoire. (c'est bien ce que nous vous souhaitons).
Nous couvrons, 
Vous avez assurément un de vos proches qui cherche à acheter ou vendre son bien immobilier. Contactez le pour lui faire part de ce sujet d'importance afin qu'il en prenne lui aussi conscience ou tout simplement transmettez lui le lien de cette page.
Il est fort probable qu'il vous en soit très reconnaissant.
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R1* : résidence principale, R2* : résidence secondaire, SI* : société immobilière, Target* : cible, Thésaurisation* : volonté de garder son argent en dehors du circuit économique / Copyright © Tous droits réservés / Informations transmises à titre indicatif et sans engagement contractuel
